粉末冶金轴承
主页 > 粉末冶金轴承 >

楼市3大消息其中“2个坏消息+1个好”两种人麻烦来了

发布日期:2022-05-11 07:40   来源:未知   阅读:

  家用型容积式燃气热水,5月份TOP100房企单月销售金额9002.3亿元,环比5月上升17.2%,同比去年5月基本持平。整体而言,一季度以来市场及企业销售正逐步恢复正常。

  2022年五一小长假期间,北京商品房网签(新房666套,二手房139套),合计签约805套,同比上涨114%(2022年同期376套);深圳2022年五一前4天商品房网签累计299套,同比上涨4.54%(2022年小长假同期网签286套);广州涨幅也显著,五一前3天网签数量就达到352套,同比上涨16.56%(2022年同期302套)。

  如果仅仅从销售方面来看,可以得出一个非常直观的结论:房价或许要上涨了。不得不承认的2个原因正在凸显出来:

  ①需求正在释放,我们举个例子,如果按照1-5月份每个月50万元购房需求计算,在1-5月份就积压了接近150万购房需求,虽然有30%的人取消买房计划,那么依然有105万购房需求存在,5月份单月就有50万购房需求,把之前几个月积压的需求累计起来,一共有155万需求,市场上这么强劲的购买力,房价何能不涨?

  ②拿地积极性增高,这正表达出开发商对市场的预期上升(包括了资金宽裕度上升、价格上升、销售上升3个层面),而在现阶段,资金宽裕度确实和销售都开始回升了。这一点毋庸置疑,房价上升表现在哪些方面呢?主要在“销售提升”中体现出来,在我国的房地产市场中,自古以来就有“买涨不买跌”的基本心理,销售、房价相辅相成,价格下跌那么人们不敢买房、价格越上涨人们越愿意买房。所以当销售提升的同时,市场中房价上涨预期也会增高。楼市3大消息,其中“2个坏消息+1个好消息”,新禁令到来,两种人麻烦来了。

  我国有在建和已经建成的超过300米高楼464座,达到了全世界这个水平高楼总数的33%左右(全世界高楼中,我们占到了三分之一比例),可以看出,摩天大楼热度依然非常之高。其中,深圳、广州、上海等地的高层楼房数量最多。

  世界最高的高楼为迪拜塔,总高度达到828米,在曾经,长沙准备建造838米的摩天大楼竟然高出第一名10米,于是乎被叫停了,武汉的绿地中心一开始规划的高度到达636米,除此之外还有南京的江北第一高楼规划600米,成都的熊猫大厦677米。这些房地产超高建筑项目要么被叫停、要么层高被砍断。随着“禁止超过500米”新政到来,这一切逐高的梦想终结。

  随着最近几年各地不断尝试新的入学机制和上学政策,学区房这种特殊的房产的地位正被逐步动摇保值根基。试想,根据帝都学区新政,当“6年才能够有一个入学资格”的时候,那么这套房子的购买和出售周期就会大大拉长,6年一个轮回,一方面淡化特殊房产的教育地位、另一方面也有效抑制学区房的价格。

  根据最新的LPR数据显示,在最新一轮的市场报价中,1年期LPR利率下调20个基点,5年期以上的市场报价利率下调10个基点,这是自2022年5月份央行公布买房贷款利率对标LPR以来,5年期下降幅度最大的一次。一方面这是当前环境下必要的金融手段,另一方面也是逐渐践行“央行工具箱丰富,降息降准可期”的基本承诺。

  截止目前,1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%,并且有进一步下行的基本趋势,这一点毋庸置疑。为啥说利率下调也是房价上涨的一大消息呢?关键在买房利率的下行,能对市场起到非常直接的正向带动作用,利率下调就意味着买房成本降低,在买房难的大背景下,能获得较低的按揭贷款利率,毫无疑问会给市场上潜在的购房者带来新的买房机会,很多原本正在犹豫的人也会匆忙冲向市场买房。

  我们以100万房贷、等额本息偿还30年来计算,5年期以上LPR每下降10个基点,月供金额大约减少了60元。虽然说降低房贷利率比起降低首付款比例,前者提振效果很小,但降息同样会改变人们对房地产的预期,鼓励购房需求入市,从而提高房地产市场的买房需求量。

  一方面炒房不再、另一方面学区房波纹效应展开,虽然LPR有下行趋势,但是今后买房,依然有2种人遭遇新麻烦:

  房价平稳已经是大概率事件,下跌不可能、大幅上涨更不可能。根据社科院对2022年的房价预测,全年房价涨幅在6.1%左右,不过个别城市由于收缩的原因,房价可能出现下跌的情况。总体而言,买房投资的大时代悄然过去,今后莫要再指望能够炒房赚钱了。

  随着房地产税越来越近,这将直接增加炒房人的房产持有成本。按照其他国家的利率水平,国外是1%-3%之间,对房价影响很小;而国外的房地产税税率为3%-4%左右,对房地产市场特别是房价起到了积极的平衡作用,虽然说短期内不可能出台,但正在到来的路上,房子多的人也应该提前打算。

  学区房一直被认为是房地产市场的常青树,不管是03你那还是08年亦或20年,尽管楼市发展遇阻,在房价下跌的同时,学区房依然表现非常强劲,例如北京的优质学区房,在过去的20年里价格上涨3-5倍左右,有的地方上涨超过8倍,上海亦是如此,就在一般二线万元的城市,学区房价格也高达3-4万元水平。

  为啥说投资学区房的人今后遭遇麻烦呢?主要原因是2大新政策正在波及开来:①租购同权,这让不买房也可以就近入学了;②多校划片和学区摇号,进一步让优质学校的教育资源惠及到更多人,体现出市场的公平性。

  在这样的趋势下,买学区房投资的人相信也很茫然,正如五一期间西城区的买房、售房人一样,单日成交就达到80多套,这是以往一个月的数量。